在青岛，市北、崂山、李沧三区交界的位置，前段时间地产开发热火朝天。著名的央企开发商金茂，在这里拿了好几块地，轰轰烈烈地建设楼盘。

其中崂山区的那一个，在开发商和地产销售口中，被亲切地称之为大云谷金茂府，当然，在我们平头百姓、各路网友的认知里，就变成了“北村金茂府”这个非常接地气的名字了。

崂山金茂府，为什么会被网友们亲切地称之为“北村金茂府”？

在诸多地产专业人士眼里看来，很多在其它城市大放异彩的地产品牌，精品设计，到了青岛以后“借尸还魂”，仅仅移植了一个名称，降标、简配是家常便饭。金茂府也不例外。

作为地产界自媒体人，针哥参观过帝都广渠门金茂府，魔都大宁金茂府，杭城上城金茂府、滨江金茂府，泉城奥体金茂府、历下金茂府，商都北龙湖金茂府，古城未央金茂府，蓉城武侯金茂府……

看过之后别的不多说、不敢说。只能说像咱们青岛“北村金茂府”这样做到4.38容积率，楼看楼，楼挨楼的金茂府，在全国都是不多见的。

比如说上城金茂府，背靠皋亭山、面朝桃花湖，容积率1.1，虽然起价接近1000万元，但户型为叠拼别墅为主，户型面积192-278平米，显然跟咱们青岛背靠张村河、面朝浮山九峰的“北村金茂府”不是一个类型、级别的产品。众所周知杭州的房价还要比青岛贵得多。

但是，上城金茂府和“北村金茂府”在售时的单价差距并没有想象中的那么大。这就有点尴尬了。

当然，在青岛土著居民眼里看来，就是另一种说法了，就是“北村金茂府”可能确实有点对不起“占据城市核心位置、配置了五恒科技，采用最新的装修建材，被称为‘重奢科技豪宅’”的金茂“府”系产品称号。

首先是地段就放在了城市东郊，距离五四广场直线距离7.6公里，栈桥11.6公里，这明显不是青岛核心地段。虽然地处崂山、市北、李沧交界，但是，由于沾了崂山区的边，“北村金茂府”当时的起价竟然高达3.8万元，与五四广场、奥帆基地、辛家庄一带的房子都可以PK一下了。

别问为什么。只要你问，地产砖家、玉皇大帝他们就会说：

“大云谷金茂府是精装新房，五四广场、八大关的房子都是老破大，品质不一样。”

“现在买房子，品质大于地段”。

但问题是，真的品质不一样吗？

老天爷可不会惯着开发商，2023年的时候，清明节一场大雨，“北村金茂府”各种大大小小渗漏点号称有几百处。漏雨房子高达百余套。

这件事情，曾经惹得青岛官方新闻媒体亲自下场报道。

今年夏天，又有业主曝光，“北村金茂府”配套商业大楼外墙的几百部空调室外机正对小区，空调开启的时候，噪音最大超过100分贝。

这就有点太夸张了……

当然，这些漏雨门、空调门、噪音门事件，都是来自网上各路新闻媒体的曝光、这里也仅仅是转载。由于没有专业验房资质，针哥确实没有资格对这些事情做过多评价，事情的真伪，严重的程度，都可以留待各路读者们自己验证。

说到这里，不能不提网上还有一种说法，就是“北村金茂府”的真实品质还是不错的，网上曝光的所谓漏雨、掉墙皮、空调噪音、绿化、装修不达标等一系列问题，其实都是因为房价降了，业主穷尽办法找茬，想要退房的各种手段和理由。

“如果房价涨起来，这些都不叫事”。

当然，从现实情况来看，这句话倒是没错。

以“北村金茂府”前几天成交的一套118（119）平米户型为例，当年购入的价格高达450万-500万之间，房子还没焐热乎，业主就着急出售。最后成交的价格仅为350万，一进一出，亏损高达100万以上。

这还只是一套小户型的房子，要是大户型出手，肯定亏得更多——而且在当下的地产大环境之下，你相信2.9万就是“北村金茂府”的底吗？

在如此折腾之下，一来二去，附着在崂山大云谷金茂府之上加持的高端光环已然褪尽，由于小区地处的位置靠近北村公交站，被网友们亲切地称呼为“北村金茂府”也就不足为奇了。

说到“北村金茂府”，针哥还差一点成为这个小区的业主，不，是业主的金龟婿……

三年前，由于对象工作调动至海尔总部，针哥的老丈人打算在海尔工业园附近为女儿买一套房子。

没错，既然要买海尔工业园附近的房子，预算相对充裕，首选的看房对象自然就是北村金茂府。但是在看过开发商、黑中介的各种高大上的宣传之后，老丈人、丈母娘合计了一下，把预算砍掉一半，只在北村金茂府后面的左岸风度买了一套小房子。

看过北村金茂府，然后转头砍了一半预算，买了实为西韩村回迁房/青大教师宿舍的左岸风度，这件事各路在地产人眼里看起来，简直不可思议。在各路卖房中介、甚至玉皇大帝的直播间，都恨不得把这件事当谈资来说。

“一根针不就是穷吗，还用得着说得这么清新脱俗？”

“害怕宝马漏油、奥迪烧机油，不是你买宝来、奥拓的理由。”

“路虎问题太多了，还是买雅迪电动车吧”。

但实际上，老丈人上世纪90年代携全家来青岛打拼，30年的时间，积累下不少家底，在辛安有仓库，在城阳有店铺和厂房，在晓港名城买了160平米的大套四，还在大溪谷买了度假房。说他们老两口的实力，买房买不起北村金茂府，确实大可不必了。

更何况，针哥家八大关两套玉皇大帝口中的“老破大”，随便卖出去一套，换个北村金茂府的中户型还是绰绰有余的。

所以，这种操作对于针哥这种家庭而言，肯定不是因为缺钱。在我们眼里，北村金茂府和它隔壁左岸风度之间的关系，也不能用奥迪和奥拓去对比。

事实上，当时老丈人给出的解释是这样的：

第一、“北村金茂府”容积率达到4以上，这种超高容积率，导致小区公摊大、得房率低，带连廊，楼座之间互相挡光。所有这些注定它不是高端小区。但是现实中却卖出了高端小区的价格。

第二、 “北村金茂府”物业费高达3.8元，车位几十万一个，还要交车位管理费，五恒系统的费用也不便宜。这种新建小区的持有成本太高，甚至不如买一些老房子自己修缮一下。而且这种房子上附加的东西太多，在它们老化之后，全部是房子贬值的理由。
第三、海尔工业园一带的配套和城市界面，以及青岛东边缘的地理位置，远不足以支撑开发商把房子卖高价的雄心。青岛真正的富人区是前海一线（包括崂山区前海一线），而不是开发商自己定义的崂山区。

第四、崂山乃至整个青岛的金融、实体企业给出的薪资待遇，也不足以支撑“北村金茂府”这么高的房价。
第五才是重点：“北村金茂府”的施工企业、物业公司，表面上看起来和左岸风度、西韩新苑风马牛不相及，但实际上……

“在这一带买房子，左岸风度够住就行，千万不要多花钱，风险太高了。”

虽然老丈人也不是神，尽管选择左岸风度的房子也亏了不少(比选择“北村金茂府”亏损要少得多，开了上帝视角的选择应该是当年不买房），但是时隔三年，老人当年对风险的预判，不幸大部分皆已应验。

三年后，回首当年浮山后学区房炒作后的一地鸡毛，我们应该能看出来，北村金茂府——当然也不只是“北村金茂府”，周边所有开发商新建的楼盘都不能免责——如此之高的房价，其实并不是居住品质和周边配套的反馈，反而是开发商和教育集团两大资本联手之下，营造的一个教科书级的消费主义陷阱。

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对于各位购房者，本文案分析只作为参考，具体购房选择还需要根据自身实际情况进行一对一分析，欢迎各位“针爱粉”私信详询，知无不言，言无不尽。

青岛置业指南针，买房这事得较真。

“北村金茂府”确实应该比左岸风度买得贵，但是单价高了一倍，一套房子差价200-300万，就显得非常不合理了。

话题回到“北村金茂府”和左岸风度这一对CP之上，先问大家一个问题，

容积率高达4.38，公摊高达25%上下的“北村金茂府”比只隔了一条街、容积率不过1.2的左岸风度到底好在哪里？ 房价贵这么多的原因为何呢？

相信这个问题的标准答案，浮山后周边的各路中介都可以倒背如流：

第一、金茂府和左岸风度的小区品质不一样。金茂府是商品房，最小面积115平套三户型，而左岸风度是当年青岛大学的教师宿舍和西韩村居民回迁房的结合体，最小面积只有64平（套一户型）。金茂府为全屋精装修，搭载全屋智能设备，确保“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”的五恒系统。绿化率35%，入户大堂、业主会所等高端小区才有的配套齐备，而左岸风度并没有这些附加设施，小区品质一般，只能提供最基础的物业和停车服务。

第二，金茂府和左岸风度的业主圈层不一样，金茂府起价高达450-500万，高端的售价，能买得起这个小区的业主的档次、圈层都非常有保证。而左岸风度目前小户型售价也就是100多万，小区内有大量群租房、合租房，随便什么人都能住进去，设备设施维护、园区楼道保洁水平一般，还有物业打人的“黑历史”，房价自然无从谈起。

这些主流地产销售话术，有些是对的，但是还有些东西，就值得商榷一下了。

刚才说了这么多，只能说明“北村金茂府”的房价确实应该比左岸风度贵，但是——到底应该贵多少，却无法用量化的数据来说明。

或者说，“北村金茂府”，这个房子真的值开发商标出来的接近4万每平米的价格吗？

很明显，不能。

小区内群租房遍地、物业维护一般、是很多回迁社区的通病。但是作为地段基本相同的商品房和回迁社区，西海岸的品质楼盘——海信灵山湾天玺，和隔壁辛屯社区的二手房成交单价差距在5000以内，也就是20%-30%的差距，金茂湾和附近云南路回迁社区的差距就更小了。

对了，诸位看官千万不要拿麦岛金岸和麦岛家园这样一对CP来反驳针哥，麦岛金岸毕竟是青岛数得着的高端小区，占据东海路一线海景宝地，俯瞰小麦岛公园，交通便利生活方便，看看小区里那些不计工本做出来的园林，甚至还有数棵数十年、近百年历史、合抱粗的银杏树，雪松树，“北村金茂府”能行吗？

更何况，麦岛金岸现在的房价不过4万出头，当年那些在“北村金茂府”豪掷数百万的业主似乎踮踮脚尖就能够到？这不尴尬吗？

玉皇大帝：这没啥，只要开发商的广告费给得足，我不介意把八大关、五四广场，甚至崂山前海所有的房子都说成“老破大”。

只要我不尴尬，尴尬的就是看了我的地产广告以后，到浮山后、张村河花了400多万、600多万，高价买房、高位站岗的购房者，不是吗？

抛开“北村金茂府”4.38容积率，大高层互相挡光的问题不谈，还是用我们文章开始时候提到的那一套刚刚成交的118（119）平米的房子的数据来看，扣掉高层小区25%左右的公摊，这套房子实得面积也就在90平米上下。

这样的面积还要做三房两卫，每间房子的逼仄可想而知。厨房不到5平米，基本不能允许两个人同时做饭，三间卧室有两间不到10平米……

要知道这还不是“北村金茂府”最小的户型。但小户型也是它卖得最好的户型。

就这样一套房子，既不能看栈桥、网红墙、天主教堂，到香港中路、金家岭也算不上近，甚至周边地铁5号线都没通车，能谈多少“高大上”，居然要花400-500万，这个价格当时已经可以在市南沿海好好挑一些不错的房子了，甚至可能买到实用面积150平米左右的二手房源。

所以，房子交付，业主急售，房子还没捂热乎，就赔了100万，针哥一点都不意外。住在这样一套小户型里，真的就比住在比它便宜200万的一套左岸风度的房子里要舒服很多吗？

真正的高端品质，高端楼盘，肯定不会有这么小的户型，或者至少这种小户型不太可能成为主力户型。但是，刚才说了，这种起步小户型是“北村金茂府”以及周边浮山后、张村河诸多楼盘卖得最好的户型，周边各大楼盘几乎无一例外。

这个事情的本质，难道不值得大家深思一下吗……

就一句话，赔，是正常的，不赔就不对了。

能看到这里的朋友，别忘记给针哥加个小小的关注，这里谢过大家。

开发商把“北村金茂府”描述得各种高大上，但是在现实中，它的业主，居然要用小电驴作为出行工具……

针哥当年在买车的时候就知道，高配版大众迈腾，相比同样价位的丐版奥迪A4，多出来的V6发动机、自适应巡航、车道保持、变道辅助、液晶仪表、座椅加热通风、丹拿音响等功能，谁用谁知道。

至于丐版A4，相比同样价位的高配迈腾，多出来的四个圈，那是给别人看的：“瞧，我开的车是奥迪。”除此之外，好像也没别的了。

但事实是，无论迈腾还是A4，都是丐版车卖得更好。足见有相当一部分人，购车的首选因素还是车辆带来的身份和地位的象征，至于驾驶、乘坐是否舒适， 并不是他们首要考虑的因素。

当然，购房也一样。

浮山后、张村河诸多楼盘，几乎无一例外都是起步小户型卖得最好，足以说明一个问题，那就是开发商和教育集团两大资本联手营造出来的消费主义陷阱，确实有不少人会为之而买单。

花了450万-500万，结果全家在“北村金茂府”挤一套实用面积不到90平米的小户型，而不是用这个钱在东李买平层、西海岸买别墅，或者在老城区翻修一套有文化历史的老洋房，足见这些人买房子首选的“点”并非居住舒适度，而是要向周边的朋友展示：

“瞧，我住在崂山区。”

“瞧，我住的是新房。”

针哥可以得出一个非常明确的结论：“北村金茂府”以及周边在浮山后、张村河购买诸高价楼盘的业主，虽然不能说全部，但有相当大一部分并非开发商宣传的“高端圈层”，而是用买房来展示身份，甚至一些人为了挤进浮山后、崂山区这个圈子，不惜背负巨债。

买房之后，面对高昂月供，生活窘迫，甚至节衣缩食者，并非少数。

当然，这种操作，结局是房子赔了几百万，被中产返贫，一点都不让人觉得奇怪。

相信说到这里，不光开发商，可能各路中介、甚至这些小区的业主都会一蹦三丈高。别着急，针哥给你们看点有意思的东西。

还是“北村金茂府”，前几日，有位业主在曝光小区漏雨门、空调门……各路质量问题等事件之余，发了一个帖子：小区没有专门设置电动车停车位，临时停车位没有雨棚，业主的小电驴在小区里只能随意摆放，风吹雨打……

强烈要求增加电动车停车位、充电桩，如果做不到，就应该允许电动车停入楼道或者可以推回自家充电……

这个帖子一出，让评论区各路看客那是目瞪口呆：

不是地产销售一再声称，崂山区高大上、富人云集吗？“北村金茂府”，不是单价接近4万每平，450-500万起步的房子吗？在崂山区住这种房子，业主怎么会提出这种要求呢？

花了600万买房，结果出门居然要用小电驴作为出行工具，这成何体统……

甚至有人说，这个帖子对小区房价的杀伤力，比什么漏雨、掉墙皮、发霉、泡水、要狠多了……

但是，作为在左岸风度住过很久的针哥，看到这种帖子，那真是一点都不意外。

原因很简单，虽然开发商把“北村金金茂府”说得各种高大上，但是这些高大上的业主会所、入户大堂、五恒系统，“惊”装修，在平日里都不能当饭吃。

买了房子，当然接下来要过日子。“北村金茂府”的业主，他们也要买菜、购物、找托尼老师、下馆子、收快递这些接地气儿的配套，而这些东西，开发商是一个都没做，放眼小区周边，实际上要解决日常生活，还得依赖左岸风度这个回迁社区配套的商街和小区里的各种超市。

暑假期间，左岸风度小区里某超市的1升装康师傅冰红茶搞特价，10块钱3瓶，消息传出去以后，甚至有“北村金茂府”的业主专门来拉走好几箱。

两个小区之间就隔了一条街，去买菜购物，骑小电驴当然比开车方便。所以它成为很多北村金茂府业主生活中的“硬通货”，也就顺其自然。

这件事情充分说明一个问题，无论“北村金茂府”，还是左岸风度，二者之间住的都是同一类人，都是职场上班族为主，并不存在非常大的圈层隔离。再加上建筑施工、物业管理方面“你懂得”的一些原因，可以断定，未来两个楼盘之间的价格差距不会特别大，至少不会像麦岛金岸和麦岛家园那样大。

不认同？可以仔细观察一下看两个小区业主开的车，谁的要更好一些呢？

这才是花了高价买“北村金茂府”，到头来最尴尬的事情……

各位看到这里的读者、看官们，请长按点赞，我们接着往下看。

开发商和教育集团为了让我们买新房、买高价房，早已挖好了消费主义陷阱，作为购房者，我们要不要跳进去？

针哥前段时间有一篇分析浮山后的文章，里面明确提到，前段时候，浮山后的房价高达3万多，甚至个别超过4万，逼近5万，从理性上讲，是说不过去的。

青岛的核心位置，毕竟还是市南前海一线，浮山后的房子，即使品质再好、配套学校升学率再高，也不至于比能看到五四广场的房子更贵，这是一定的，但是前几年，浮山后的房价超过香港中路，如此匪夷所思的事情就这么发生了。

这里头就有一个悖论，如果像开发商说的那样，老市南已经衰落，板块轮动，浮山后、崂山才是青岛未来，那么黄岛、城阳的几个板块完全可以拿着这句话说：我配套不差，凭啥我的房子只值1万出头，你却可以卖三四万，将来我也能轮动，早晚把你拉下来。

但如果还像开发商说的那样，浮山后、崂山是市区，黄岛、城阳是郊区，郊区的房价永远赶不上市区，那么老青岛土著还有话说呢……

这个悖论显然无解，也就是说，理性之下，在青岛绝不存在崂山、浮山后房价能永远一枝独秀的可能性。但为什么那么多人还愿意花那么多钱，去买这么贵的房子，原因只有一个，就是高房价代表了他们身份、地位的象征，甚至是个人的尊严。所以他们也一定要誓死捍卫，绝不能让小区房价跌下来。当然，想靠业主的团结去抵抗地产大行情，也是注定会失败的。

所以，当下的浮山后和崂山，很多老一点的小区，因为业主入手价格便宜，敢于降价，现在都已经降到了2万上下，甚至2万以内，成交还是很活跃的。但是这些新房、次新房业主，3万多、4万买的房子，买入就是站岗、卖出就是割肉，别看小区看起来没怎么降价，但现在已经完全是有价无市的状态了。

买房子赔了几百万，消费主义陷阱着实可怕。

破除消费主义陷阱，其实也不难，十六个字：实用主义，克服心魔，不听忽悠，够用就好。

消费主义陷阱，虽然在买房领域少有人谈，但是之前有很多其它领域的博主，都进行过探讨。

比如说，前几天，有一张图在网络上各种疯传。

看到这张图，很多年轻人都发自灵魂地感慨：为何祖辈、父辈到了30岁可以成家立业，而我的30岁却一事无成，没钱没房没事业，背负一身贷款，依旧过着“我单身我快乐”的生活呢？

“到底是我自己出了问题，还是这个社会真的病了？”

想要回答这个问题也不难。一句话，随着社会的进步，收入的增长是线性的，但是欲望的增长则是几何级，甚至指数级的。现在的年轻人，并非真的越过越穷，只不过是收入的增长远远跟不上欲望的增长罢了。

并非我们的收入不如父辈、祖辈，而是在我们父辈、祖辈的年代，出门一个保温杯，装满白开水，日子就可以过得很逍遥。

但是在当下，我们仅仅是奶茶，就有喜茶、霸王茶姬、CoCo、奈雪の茶、蜜雪冰城、七分甜等等数十种品牌，而且每年还在增长的过程中……

一杯奶茶的市场行情在20元左右，对比一下，20元可以买8吨自来水。 即使大部分北方人都认为自来水的水质偏硬，青岛自来水也确实没有想象中的那么好，那么就买崂山矿泉水，20元也可以买一大桶，足够全家人喝好几天。

今年经济不好，针哥算了一笔账，如果只喝凉开水，拒绝各种茶饮，一个夏天就可以节省1000多元。如此消费，也难怪诸多年轻人觉得自己攒不下钱。

但是资本对人性的拿捏，那简直是非常精准的。喝奶茶是年轻时尚的象征，精致的白领女要追求“早C晚A”，只喝白开水被很多人认为没有品味和格调。

消费陷阱早已经挖好，就看大家愿不愿意往里面跳。而这种情况，在生活中的每个领域都有出现， 房地产领域也不例外。

450-500万，在“北村金茂府”，只能买一套不到120平米，实用面积不过90多平米的房子。这个价格甚至可以在市南前海买到一套面积更大的房子了。如果你用这个价格买东李、老四方的房子，甚至可以买到200多平米，付出的代价仅仅是通勤多10分钟、15分钟……

很明显，“品质大于地段”的说法，是讲不过去的。

“北村金茂府”和青岛诸多开发商，在房产销售的时候，说过各种吹得天花乱坠的话术，什么小区园林绿化、五恒系统、科技住宅、高级外立面、车位星空大顶……这些其实都是诱骗你多掏钱、掏冤枉钱的手段。并非购房者买房、掏钱的关键因素。

虽然不能说住房品质无用论，但是购房者买房子，在满足电梯、车位、物业等基本品质需求以后，到底什么才是买房最重要的东西、最需要购房者来关注的“点”呢？

这个话题，好像国内诸开发商的祖师爷——李超人，在很久之前，就已经把它讲得非常透彻了……

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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