日前，国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费的措施》的通知。消费一直是拉动经济的三驾马车之一，刺激消费也为中国经济历次的突破和发展贡献了很大的力量。

此次“扩消费”20条涉及汽车、住房、家电、餐饮、文旅等多个领域，《浙商》杂志特别推出“中国扩大消费往事”系列观察，今天我们先来聊一聊中国扩大消费往事③——房地产刚需之变。

“我经历了06年一房难求的狂热，也正在经历如今‘有价无市’的痛苦。”亲历过杭州楼市从狂热到回归理性的资深售房人士吴先生对过去几年记忆深刻。

何时出台更为明确的执行细则，是当前房地产业内人士也是消费者翘首以盼的事情。7月31日的“扩消费”20条措施，住房消费需求作为四大消费之一，继续获得重视。

在此之前的7月24日，中央政治局会议召开，部署下半年经济工作，其中就明确了“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

7月27日，住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

梳理近期国家对于楼市的发展导向，不难发现，“住房消费”仍然是扩消费的重要抓手。那么，这次的政策是否会对房地产市场带来实质性的影响和变化？

楼市的6轮放松周期

自1998年启动房改以来，国内楼市在城市化、工业化的推动下，水大鱼大、蒙眼狂奔。在此期间，虽经历多轮调控周期，但也先后经历四轮整体性政策宽松周期、两轮边际宽松周期。

1998年东南亚经济危机扩大至亚洲东部，我国进出口、外商投资等都受到冲击，为了拉动经济增长，房地产被确定为新的经济增长点。1999-2001 年间，央行和财政部继续放松房贷和住房交易税费等。2003 年，经济从金融危机中复苏，楼市出现过热迹象，6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，本轮房地产放松周期终止，持续时间 5 年左右。

2008年，受金融危机影响，国常会提出降低住房交易税费、支持居民购房，同时央行宣布下调首付比例、财政部宣布下调契税，房地产政策正式转向宽松。

2012年，受欧债危机的影响，经济开局较弱，央行在金融市场工作座谈会中提出，要加大金融服务，满足首次购房家庭的贷款需求，房地产调控表述放松。2013年放松周期终止。

2014年，商品房库存高且持续堆积，住建部明确提出千方百计去库存，随后政策全面转向宽松。持续的政策宽松导致房价大幅上涨，2016年G20峰会后，北京、杭州等多个热点城市集中收紧限购限贷，当年年底，中央经济工作会议首提房住不炒，本轮放松周期持续了2年左右。

2018年末和2020年初，各地结合市场变化进入了边际宽松政策周期，不过这两轮地方政策放松持续时间较短，以政策微调为主，较少触及限购限贷等需求端政策的大幅放松。

2021年开始，银行贷款额度收紧，加剧了楼市的观望态度，销售开始出现持续性下滑。这一次不仅需求端出现萎缩，供给端也受到较大冲击。

活跃在楼市一线的房产销售经理最能感受到政策带来的影响。从业八年的房产销售经理小吴告诉《浙商》记者，2016年之前的刺激政策让他第一次感受到市场的火热。“当时杭州放开了限购政策，又是G20之前，成交量非常高，客户都会主动来找我。房子上午看完，下午就没有了。” 而小吴感受到下滑最严重的是2020年。“行情下来了，这几年的月销售量跟以前没法比。”

面对今年以来出台的楼市消费政策，小吴认为都只是“微调”，“我们比较期待未来更细化的政策落地，比如首套、二套、三套的购买首付比例、利率是否下调、是否放开限购政策等。”

下半年杭州楼市冷热参半

“扩消费”20条措施发布的第二天，正值杭州第八批涉宅地出让结束。4宗涉宅地块全部成交，成交总额65亿。其中省属单元宅地、湘湖低密地块溢价封顶转线下摇号，市北东、富阳高桥宅地底价成交。

“四宗地，两宗是底价成交，没有中间段。尤其是萧山市北东地块从年初的六十家房企‘抢地’到今天的底价成交，短短五个月就产生了如此大的差别，同一个区域出现了截然不同的结果。”杭州市房地产业协会秘书长丁晓红告诉《浙商》记者，从土地市场的此次成交情况可以看到房产市场下半年正在走向理性、“冷热参半”。

“冷热参半”同样适用于新房和二手房市场。“上半年杭州一些郊区楼盘出现摇号流摇情况，但是好的区位依然是一房难求。”丁晓红继续向记者分析道，“二手房进入六七月份也不景气，二手房存量有二十万套以上，七月份已经跌回到六千套成交量，跟二三月份相比几乎是腰斩，所以整体二手房没有动能进行消费。”

丁晓红认为，“扩消费”20条是中央经济工作会议之后一脉相承的继续深化政策。“在此前中央工作会议中提出了我国房住市场发生重大变化，说明供求关系已经发生变化。下一步各城市需要因城施策，根据各地房地产的供求关系，制定不同的房地产调控政策。”丁晓红认为此次20条措施是将之前的政策方向继续具体化扩大到了租赁住房、保障性制度和支持政策。“事实上杭州在基础性保障和租赁住房供给方面已经做得很不错了。”

浙江大学管理学院营销学教授、博导王小毅认为，此次20条措施的出台，将带来房地产市场一定程度的回热，但是不会太高。“房地产还是遵循房子是用来住的，不是用来炒的的原则。我个人判断，会更多地去推进一些保障性住房方面的激励政策，鼓励房屋的租赁，在这些方面会有大的一些突破。其次，在房产的按揭、抵押贷款方面可能会有进一步的放松。”

老旧小区的改造，杭州是走在前列的

对于老旧小区改造的具体目标，在今年3月的“部长通道”上，住建部部长倪虹表示，“2023年，我们希望再开工改造5万个以上老旧小区，力争能够让2000万居民获益。”他表示，通过改造老旧小区，有利于提高居民的生活质量，提升城市整体形象，有助于优化城市空间布局和资源配置。同时，要进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

丁晓红认为，推进老旧小区改造方面，尤其是老旧小区电梯改造，杭州是走在比较前面。“20条措施还没出台之前，杭州已经有很多老旧小区装上了电梯。措施中提到‘居民老旧小区提取住房公积金’这条比较具化。”

除此之外，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”亦在20条措施中再次被提及。

今年以来，中央多次强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”：4月28日政治局会议首次提出，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月24日政治局会议及近期住建部座谈会均有提及。

未来走向有待各地细则出台

资本市场上，据Wind数据显示，7月31日，城中村改造概念、新型城镇化概念涨幅居前，苏州规划、新城市直接“20cm”涨停，华远地产、中南建设、美丽生态、荣盛发展、城建发展、金科股份等涨停。地产链中的建材板块也大幅上涨，扬子新材、韩建河山等涨停。

面对当前的市场反馈，业内人士依然持观望态度。丁晓红认为，目前20条措施显示了支持力度，但是具体的措施仍有待市政府的具体方案。

易居克而瑞研究中心研究员俞倩倩则表示，措施的初衷主要在于提振信心，调整预期，最后政策能否产生效果，仍和各地的细则密切相关，如果没有实质性的税收、货币或是四限松动，对于房地产行业整体成交的提振作用实际上不大。

“曙光已经来了，但是太阳是什么样的还不知道。”丁晓红说。

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