1、华彤苑、九里晴川、和唐悦色、璟悦府，大量房源销售？

最近，济南楼市中有一个很火的信息：作为国资平台公司之一，济南城市发展集团的旗下公司要甩卖上千套现房，包括绿地华彤苑198套、龙湖九里晴川455套、保利和唐悦色416套、路劲璟悦府272套……

这则信息的来源，是济南城发集团旗下公司发布的一则招标公告。

公告信息显示，济南城市发展集团资产运营管理有限公司要对房屋销售代理服务进行招标。其计划销售的房屋包括：

绿地华彤苑，198套，24895.36㎡；龙湖九里晴川：455套，55191.29㎡；保利和唐悦色：416套，60361.43㎡；路劲璟悦府，272套，25518.7㎡。

合计一下，这些房屋共有1341套，面积合计达到约16.6万㎡。而且，公告中还特别提到，后续其他项目根据招标人需求逐渐增加。这意味着，后续可能还有更多的房源推出。

2、开发商竞买的安置房，总体量超过46万㎡！

很多人会很好奇，华彤苑、九里晴川、和唐悦色、璟悦府，这些楼盘已经是现房，而且大部分已经售罄，怎么突然又冒出来一千多套房屋呢？而且，这些房屋为什么由济南国资平台售卖，而不是由原开发商售卖呢？

说来话长，追溯这些房屋的来源，还要从2017年开始的土地限价说起。

当时，由于房地产市场太过火爆，众多开发商疯狂抢地。为了让土地价格不至于太冒尖，济南开始对土地价格实施限。在土地价格达到最高限价后，开始新的竞价方式：开发商竞价安置房，谁在地块内提供的安置房面积最大，地块由谁摘走。

比如，在2017年7月的土拍中，唐冶世纪大道以北三宗土地达到最高限价，在最后的竞买安置房环境，龙湖以88005㎡的安置房面积胜出。这就是后来的龙湖景粼原著项目。

这是济南土地市场中一次比较出名的“事故”。因为，龙湖比第2名的出价高出了约6.8万㎡。这6.8万㎡的房屋都要无偿划拨给政府相关部门，按照市场估计，其价值达到十亿级别，这相当于龙湖在报价中出现了重大误判。

也正是因为土地价格太高，导致该项目整体开发迟滞。该项目包括3个地块，迄今为止只销售了1个地块，另外两个地块，包括1个商业地块，1个住宅地块，都还没有开始销售。不过，其住宅地块已经动工，应该很快就能销售，此前我们聊过，这里就不详述了（拿地6年后，龙湖唐冶项目终于动工了？）

这样的土地竞拍，从2017年实施到了2021年。我们测算了一下，这期间至少有23个地块达到最高限价，并配建了安置房，开发商需要配建的安置房总面积达到约46.45万㎡。

其中，2017年的土地最为火爆，开发商竞价的安置房面积也最多，达到约40万㎡。

龙湖景粼原著、龙湖九里晴川、保利和唐悦色、璟悦府配建的安置房都发生在这个时期，其他配建安置房较多的还有万科翡翠山语、金科东方博翠、金科琼华九璋、万科翡翠公园。

具体看以下图表：

（2017年配建安置房项目）

从2018年开始，土地市场有所转凉，但依然会有土地达到最高限价，开发商配建安置房较多的包括绿地华彤苑、阳光城檀悦（烂尾中）、海信君和。

（2018年后配建安置房项目）

以上安置房在建成之后，陆续划转由国资平台管理。这其中，济南城发集团承接了大量资产。一份公开的新闻稿中这样描述：

为加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，（济南）城发集团通过多种渠道，包括划转竞建公有房和投资购置存量商品房等，拥有超过45万平方米的住宅项目、50万平方米的公寓项目等。

对这45万㎡的住宅项目、50万㎡的公寓项目，部分资产将用于租赁住房。为此，城发集团专门成立了“城发成家”租赁运营品牌，前述新闻稿中表示：

目前“城发成家”已经在济南市运营翡翠山语和景粼原著等项目，总面积达82804平方米，共663套房间。未来，“城发成家”还将陆续推出中建国熙台、复星国际中心、保利天禧、路港大厦等多个项目，形成全产品矩阵。

客观地说，租赁市场的生意并不好做，因为其投资回报率实在太低！一套价值一二百万的房子，年租金收入通常只有两三万元，资产回报率通常只有1%-3%，还不如普通理财产品的收入。

现如今，城发集团将手中大量住宅资产推出来对外销售，是一个比较明智、比较合理的选择。

3、西江华府即将抛售现房，国资平台还有大量存货

在济南城发集团抛售一千多套住宅之前，济南城投抛售东城逸家、西江华府的房源曾引起市场轰动，其涉及的总房源达到6000多套（详情点这里）。

目前，东城逸家已经开盘三次，整体比较受买房人认可。最新的消息是，西江华府的房源也即将开售。

（西江华府整体规划图）

项目首开二期产品，户型建筑面积都是135㎡，155㎡，都是三室两厅两卫产品。

（B户型约135㎡，C户型约155㎡）

作为公务员小区，西江华府在区位、环境、配套、成熟度等方面都俱优，确定与东城逸家相同——户型设计较早，与现在户型相比较为落后。

除了东城逸家、西江华府，地方平台公司还持有大量的库存土地。比如，在东部济钢片区，济南城投置业在这里持有10宗宅地，面积合计31.7万㎡，规划地上建筑面积61.72万㎡。

（城投置业在济钢片区所持土地）

再比如，在济南东站核心区，济南轨交集团旗下公司在这里持有11宗宅地，面积合计达到27.08万㎡，规划地上建筑面积达到36.76万㎡。而且，轨交集团还在华山北等持有多宗土地。

（轨交在东站片区所持土地）

此外，历城控股、济高控股、市中控股等国资平台旗下也有较多楼盘和土地，体量也都不小。

可以不夸张地说，国资平台已经是济南楼市中最大的“地主”，也是影响市场走势的重要力量，房地产市场的长期走势也将极大影响这些国资平台未来的前景。

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