受青岛房地产市场产品结构以及账号定位的整体影响,从2021年初,胡Sir和团队成员就没有重点深耕青岛200万以下的刚需市场。除此之外,还有一个重要原因,目前短视频平台针对刚需客群的直播那么多,刚需楼盘该降价的也降价了,该爆雷的也爆了。
胡Sir总以为青岛的刚需已经成长了,看了那么多直播应该啥都明白了。结果,最近有一些存量粉丝还是在问些“常识性”问题,这让我很是不解。
刚需客群容易被网上碎片化消息鼓动形成自己的执念,有人对他们是“哀其不幸、怒其不争”,甚至说“可怜之人必有可恨之处”。他们不喜欢“知识付费”、喜欢看免费的直播、不喜欢实地研究,更愿意要现成的“短平快”的碎片化信息,听到一点风声反应就很大,买错房的概率很大,买后纠结、交付后懊悔,这是刚需买房人的重要特点。
好在胡Sir这些年接触的刚需客户整体素质比较高,善于辨别和学习,不至于买后懊悔不已,也算是我之幸。
深入思考,除了家底厚的朋友外,身边谁不是从刚需过来的呢?但现在的刚需是真刚需,以前的改善多是假改善。
不管怎样,趁着周末前,抽出一点时间,针对刚需这部分客群,简单聊聊常见的问题和建议吧。买房是一个非常系统的问题,并非一个标准答案能解答的,短视频和直播的推送方式更倾向于短平快,但解决不了辨识力差、缺乏系统思维的刚需的买房问题。
Part1 缺乏系统化认知,自己的核心需求和选择不清楚,从而做出错误决策
9月份胡Sir在某平台聊到城阳区域的有些楼盘价格差异,下面便有诸多询问的买房人在问,这个盘怎么样,那个怎么样。其实,单纯问某个楼盘怎么样,还是要带着需求和预算、个人情况来谈,这不就跟直播间一样嘛?为啥咱们不去做直播,单纯抛出来一个楼盘怎么样,一句话说能不能买,好和不好,都是不负责任的。
特别是刚需客群,更是想单纯就拿到一个答案,进了10个直播间问了一圈,然后5个以上的中介说好,然后又接到门店中介的电话,说最近便宜,然后就去买了。当然,这是以前,现在是大多数网上直播中介会跟你说,你怎么买这里啊?没想明白吗?明明是坑还往里跳!为了吸引你跟他联系买房,全然不考虑你适不适合这里。
为什么刚需买房人遇到这种情况比较多呢,还是大多数首次置业,认知和辨别力非常有限,有些自己家长也没买过商品房。当下,更多的中介在直播间里说你问的盘不好,然后这些刚需就开始沉默了,渐渐再换另外一个盘再盘问一圈,结果最后发现哪个盘好像他们都说不好。
因此,现在问我这些楼盘的刚需买房人,我的回答就是可以做个付费咨询或者电话沟通看看有没有针对您合适的楼盘,毕竟不能一杆子打死。
你单纯给我说个楼盘,我只能根据我的需求给你说好不好,或者根据你的预算看看有没有更好的。假如用一句话问问题,一句话来回答,双方都是不负责任的。
正如其中一位朋友问我,天峰首府和花漾里这两个楼盘怎么样?我的第一感觉:这是一位老年人要养老买房吗?因为这两盘的学校配套确实相对薄弱,都已经买在城阳了,为何不买城阳街道?
难道花漾里还是笋盘吗?但打开这位粉丝的主页却是一位年轻人,那我就又想了想,难道这位年轻的朋友是不要配套的二套房改善业主?但花漾里和天峰首府也没有改善大户型和别墅,不属于改善盘。
因此我只能说,为何要绕开配套去买这俩盘?只有具体细聊,才有可能知道客户的情况。大概率这是刚需买房人,不懂其中的情况。
花漾里这个楼盘卖了多久了,现房状态多久了?为何还有400套房源没网签?玫瑰园的二手房都已经“回千”了,新房还没卖出去,为啥?大斜对面的北岸绿茵城比它贵接近1万块钱,又是为啥?
鑫江花漾里和玫瑰园的房子从园区绿化和户型上看,对于养老和不追求学校配套的刚需来讲很合适,但后期周转变现想要不赔本、想要置换更好的,现在看很难。花漾里东地块一共1860套房子,二手房挂牌量会激增,业主变现压力加大。单纯自住不要配套的话,没得挑,但仅此而已。
再就是问建信·澜庭的朋友,先不说开发商怎么样,肯定比不上鑫江的交付力和园林品质,就说说这朋友缘何买这个项目。难道没看到城阳街道边缘上还有个价格差不多的新楼盘吗?人家上什么学校,往城阳核心以及崂山金家岭的通勤时间多久,建安澜庭需要多久?难道您是在对面牛奶厂上班,图个早上能睡个懒觉?
但凡问这里几个盘的刚需朋友,大概率是没有系统性认知,这是个很大的问题。
Part2 听风就是雨,白嫖点碎片化信息成了“大明白”,结果是“半瓶醋”
前几个月,青特滨江悦的事儿搞得挺乱,业主嫌弃开发商没在楼梯厅里贴瓷砖,然后在网上到处评说青特这家开发商的不是。最后,开发商答应给业主贴瓷砖了,他们终于消停了。
先不说这个滨江悦该不该贴瓷砖,就当时那股劲,有一些业主恨不得把青特所有的楼盘都喷一遍。又是星城、悦海府、花屿城、青特小镇等等,只要是青特的楼盘,都得说说出过什么问题。
那结果很明显,这一次大折腾让本来就不好卖的青特缦云就错过了最佳销售期,没办法只能进行降价促销。之前胡Sir对青特缦云的展示区以及设计、会所、外立面感觉很是满意,但就是这么大降价,1万12的价格谁能保证其不降标呢?又会在哪个地方降标呢,还是需要观察。
但有一说一,缦云会所也盖完了、外立面和户型都是固定的,本身这个价格不贵,再降标也不至于稀烂。
在这些滨江悦业主上网发表言论时,有几个业主在中欧青特滨湖国际、缦云下面的评论,确实有点过了。后来他们在网上删掉了,但却留在了一些人的心中。
那就说这事儿,当时很多观望青特其他盘的买房人,特别是刚需,这些舆论对你们买房决策有多大影响?因此,看到一些舆论和爆料,刚需买房人千万不要以偏概全,多看看,眼见为实。
有些刚需朋友对诸多信息认知太浅,不明白发布信息者鼓吹/诋毁开发商楼盘的目的所在。
比如,最近金地这家开发商的新闻搞得动静够大,不少人便说起森林公园和金地华章有交付风险了。竟然还有客户问我,这俩盘能不能顺利交房,会不会烂尾?我听到后很是惊奇,这些朋友真是听风就是雨,碎片化消息了解太多了,失去了辨别力。
咱们一定要了解这些声音的背后有什么目的,多数人都是屁股决定脑袋,都要吃饭的。
最近,有粉丝反馈说,看好了青岛本土稳健的开发商的项目,问了一圈中介都不推荐,说是有风险。虽然这个盘在胶南,但正好我还比较熟悉,了解内部情况,给粉丝化解了疑惑。
其实这种情况的出现,还是因为大部分刚需买房人没有辨别力,但又不喜欢知识付费,用很多同行的话讲叫“白嫖”。其实同行说的也没毛病,以前没有导航,出门问路还得递给老爷爷一根烟呢,何况问人家买房问题。
如果有些买房人对免费的、没有求证和考察过的碎片化楼市消息过于痴迷,那不是专家,而是“半瓶醋”似的“大明白”。
这种情况最容易买错房、后悔终身。一个人想把事情做对,要么付出时间和精力,要么付出资金成本,买房也是如此。
Part3 盲目跟风和从众,哪里售楼处热闹往哪儿买
人一到群体中,智商就严重降低,为了获得认同,个体愿意抛弃是非,用智商去换取那份让人备感安全的归属感。——《乌合之众》
买房人也是如此,盲目跟风而高位站岗的案例数不胜数。从众买房不加思考而高位站岗的朋友多着是,从最早的莱阳、海阳、乳山的海景房陷阱到青岛上合、蓝谷、温泉、活力区的看房团,再到青岛刚盘需降价、降标维权的案例接连不断,真是多的是。
售楼处的热闹气氛靠的是分销力度的加持,从而拉动买房人走进售楼处下单。以前很多“大明白”认为中介推的楼盘都不去,这个观点放在3年前可能靠谱。但目前的情况是,青岛99.9%的楼盘都合作分销,不分市区还是郊区。市南的莱阳路8号也合作分销,都一样。
刚需买房人从众购房而后悔的更多的是,他们在网上看到听到的都是鼓吹信息,电话接到的是邀约信息,到了现场也不会再去独立思考。远了不说,2021年上半年,黄岛香江路板块的城建印象和:
这明明是一个刚需大盘,结果开发商用气氛和手段把它搞成了“饥饿营销”的稀缺品。胡Sir清楚记得,当时分销需要带同一个客户3次到访进售楼处才能让客户认筹,开盘当天统一安排到印象金沙滩的酒店里排队选房,开盘价还不便宜。
现在再回想这些事儿,简直是笑话。看看不远处的10层“洋房”卖到1万4,容积率3.6的印象和其34层大高层也是1万45,这一千户业主会怎么想当时他们排队选房的糗事?再看看附近比印象和还好的次新房成交价,当时更是笑话。印象和这种盘,放在当下市场销售能卖1万2就算赢,而且至少去化时间达到3年以上。
就别说刚需了,刚改也会在从众过程中花掉“窝囊费”。记不记得2022年初的森林公园,早一批业主多少钱入手的?后面又发生了什么事儿?不多说了,诸君还是提高点独立思考的能力吧。森林公园这个楼盘本身最大的问题并不是临近高速,而是接近2000户,最早开盘的一批必然价格买入会高,但是这些刚改、刚需客群在从众过程中可没想到过。
5年前的刚需买房人,房子涨了、工资涨了,到现在会变成改善客群;如今的宏观、微观因素下,当下的刚需很容易一直是刚需,后期改善换房的比例不会太大。正因如此,当下的刚需购房的朋友更应该选好房,否则会损失更多。
即便是青岛大多数新楼盘都处于价格底部,即便是网上各种直播铺天盖地,即便是刚需买房人天天看直播,但他们还是容易买错房、后悔终身。
虽然咱们重点深耕的领域不在200万以内的客群,但胡Sir该熟悉的还是比较熟悉。有需要服务,可以随时沟通,团队服务到位。
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