当你30岁的时候去买18岁想买的东西，去20岁想去的地方，已经毫无意义。世上没有那么多来日方长。

目前，青岛东李板块的新房“百花齐放”。这里也是80%的青岛改善群体想买且能买得起的地方。但不少朋友对这里的新房持观望的态度，其原因不外乎房价稳定性，

那么咱们猜猜接下来的局势会有什么变化？买房人该如何定位和思考，什么时候入手？

今年的东李楼市空前震撼，新楼盘的产品设计和区位的生态环境不输给张村河。但这里的房价看起来却很乱，让人琢磨不透。

Part1 按照产品定位来分，看看哪种是给你准备的

其实，东李的存量新房分两类，一类是刚需和泛改善盘，一类是低密度改善盘。

前者主要是森林公园、昆仑天麓湾以及世园金茂和招商的小户型，价格一再探底，但非常有性价比。

很多项目也是在“夹缝中生存”，比如招商璀璨璟园这个项目，周围的合作方也是自己的劲敌。这个项目比金茂非洋房组团离世园会更近，把5恒改成了3恒，同城排水和系统窗去掉了，并且在每个户型的北向还赠送了半个阳台。

但不得不讲，赠送的北阳台变成的北书房，其窗户台面确实太高了，有些不舒服。但咱们买房人也要综合权衡价格，不能局限于某个缺点。

当这个地方的价格比老四方便宜，比李沧北略高一点，就够了。不要苛求价格再低，否则就影响交付质量了。

记不记得，在2023年初，李沧北的华新园君望公馆卖多钱？这个盘和森林公园比，哪个更有卖相？

特别是昆仑天麓湾这种盘，既要也要，你懂的。

其实，昆仑天麓湾的开发商在城阳开发的项目还不糙。昆仑府和昆仑樾的产品设计和交付也没有什么翻车现象，毕竟当时的售价挺高。这家开发商想把昆仑天麓湾也做出样来，因此还不愿意被卷入价格战。

像森林公园这种盘，减配降标不是重点，是户数太多。2000多户，合到6000人，再大的会所和园林也不够用。这个项目的不利因素不少，但仍不耽误销量大，还是有不少突出的卖点的。

刚咱们谈到的后者是金茂大户型以及和达和山、和川，更多的是大户型、低密度。世园金茂府的物业比合作盘更为纯粹，整体的外观要比大云谷强不少，而且地块密度和生态环境也有独特的优势。

你看世园金茂府的外立面也没用什么高价材料，只是真石漆配合一点金属线条，但其设计还是很有品味的，出来的效果也不赖。当然了，开发商也别太骄傲，毕竟项目的细节也经不起细看。

考虑这种房子的朋友，如果犹豫不决，那还要从土地供应上研究研究。

咱们看看接下来供地中，还有没有你意向地段的新产品，看看还有没有这种土地参数的土地，容积率、建筑密度、限高等等。

尽管价格波动，但当价格横盘不降、新房建设呈现进度加快，你该入手也就入了。

如果遇到这种楼盘中间出现什么特价、工抵类似的实惠房源，只要是你意向的房源，胡Sir认为还是可以考虑的。毕竟这里不看海，不用太讲究视野，注意舒适度就够了。

Part2 按照开发商背景来分，看看调性

东李的新房从开发商背景来分，一方面是央国平开发商，另外一方面是民营房企联合地方平台公司，另外就是纯民企开发商。

这三种类型的操盘逻辑和价格灵活性都不同，各个“央国平”背景的房企开发的楼盘也不一样。比如融海这种地方平台公司，地段很好，但产品设计和操盘却另辟蹊径。

央企里金茂和招商，以及多家联合开发的森林公园也不一样。开发商肩负的压力和成本都不同，项目定位不同，促销力度当然不同，底价也不同。

民营企业跟地方平台合作的项目，巧妙利用了民企的灵活性和地方平台适当托底的安全性。

如果您遇到这种适当有安全感，产品还不错的项目，该选个底价入手就入手。

那有朋友会问了，什么是底价？森林公园已经多次降价了，如今有楼座跌破2万，不少楼盘出现工抵房。

如果开发商降价能卖出去那就是底价，如果降价还卖不出去，开发商降价也没用。

咱们不要苛求太多低价房源，观望也要考虑存量新房、二手房以及土地供应这几个角度，二手房分两个极端，一个是绿城的高价挂牌房，不仅仅是业主护盘的标志，更是给新房价格做支撑。

另一类是占着好地段的过时的二手房，价格没有底，也不是你的菜。

Part3 你是哪类买房的朋友？等待或者入手，其实并不是最重要的

虽然后期新供应土地确实不少，但哪个地段是你的菜，现在的你有目标吗？如果您是改善买房的朋友，又如何确保这个意向地块是你理想中的开发商来开发呢？

在青岛，央国企开发商还没发展到联合地方优质开发商合作的局面。

青铁这种地方国资企业，只靠卖地铁票可不行，地铁旁的土地能开发就开发。但是，要跟谁一起合作呢？华润？还是其他品牌。其他剩余待拍的土地又有哪些开发商拿呢？

如果是地方国企拿地，能不能跟青岛本土优质房企合作呢？至少目前看，咱们理想的案例还市很稀缺。

单纯民企开发又会步青山湖岸的后尘，平台国企开发又怎么确保不是下一个融海启城呢？

如果您是刚需刚改的朋友，那么您该考虑的不是多么低的价格，而是你的人生规划。每个盘的价格底线，其跟融资成本、土地成本及开发成本、首开销量以及去化周期等多个综合因素有关系。森林公园降价前至少把部分卖家秀做好了，后面能减配的东西会减少。

你买的下一个刚改盘，如果其定价比森林公园还低，开发商为何不在前期就控制好成本和费用呢？同时，交付时间很重要，有些事情也耽误不得，账也不是你想的那么去算。

记住胡Sir几句话：青岛张村河是崂山前海、金家岭、株洲路、松岭路工作的第一睡城，东李板块则是第二睡城。

东李板块新房，按照产品定位分类为刚需、刚改盘、泛改善盘和改善盘，按照开发商企业类型分为央国平盘和民企盘、合作民企盘。其中的刚需刚改盘，上有张村河南岸的新盘支撑，下有市北西部和老四方做支撑。

各种碎片化的信息很多，请大家注意筛选。有很多深入的细节和居住体验，你在售楼处或者看网上介绍都不一定get到，最好当面聊聊。咱们团队也帮您选到合适的房源 ，选好盘拿底价。

前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用的上胡Sir，能帮到您也都是缘分。

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